Проблемы защиты прав и законных интересов несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения

Несовершеннолетние в силу неполной дееспособности не могут самостоятельно представлять свои интересы и защищать свои права. Государство доверяет это родителям, усыновителям, опекунам (п. 1 ст. 64 СК РФ), но посредством органов опеки и попечительства контролирует, насколько при этом соблюдаются права (имущественные и жилищные в том числе) несовершеннолетних. Как верно отметила Е.А. Чефранова, «государство не оставляет отношения между родителями и несовершеннолетними детьми на усмотрение сторон в той мере, в какой это имеет место применительно к взрослым участникам имущественных правоотношений». Нарушение имущественных и жилищных прав несовершеннолетних в силу различных причин возможно и со стороны законных представителей, что подтверждается судебной практикой. Контроль органов опеки и попечительства за сделками с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, является проявлением публичного интереса, «одной из внутренних социальных функций государства» по охране и защите прав несовершеннолетних и служит определенной гарантией соблюдения жилищных прав детей. В силу приоритетности защиты прав и интересов несовершеннолетних названная деятельность органов опеки и попечительства, по нашему мнению, необходима во всех случаях проживания детей в жилом помещении (как это было до недавнего времени). Независимо от того, правом собственности или правом пользования жилым помещением они обладают. Эта проблема обрела актуальность в связи с внесением поправки в п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Новая редакция названной статьи отменила в ряде случаев необходимость получения разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделок с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние. Некоторые авторы, буквально толкуя эту норму, необоснованно сделали вывод о том, «что теперь согласие органов опеки и попечительства требуется лишь в случае проживания в отчуждаемом помещении находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника» или «отчуждение жилого помещения, в котором проживают дети, по общему правилу теперь согласия органов опеки и попечительства не требует».

С таким толкованием нельзя согласиться. Представляется, что названное правило относится только к несовершеннолетним, которые обладают правом пользования жилым помещением как члены семьи собственника. Ведь в соответствии с п. 3 ст. 60 СК РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного. А п. 2 ст. 37 ГК РФ содержит императивное правило об обязательности предварительного разрешения органа опеки и попечительства «на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду, в безвозмездное пользование или в залог), сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного». Полагаем, что в отношении несовершеннолетних собственников (сособственников) жилых помещений осталось неизменным требование о необходимости получения разрешения органов опеки и попечительства при совершении законными представителями сделок с недвижимостью. Цель этого правила – в сохранении имущества несовершеннолетнего собственника.

Если несовершеннолетний член семьи собственника обладает правом пользования жилым помещением, то в соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки с недвижимым имуществом не требуется. Исключением из этого правила является случай, когда несовершеннолетний пользователь жилого помещения остался без родительского попечения. Стоит сразу обратить внимание на то, что новая редакция названного пункта вступила в противоречие с п. 2 ст. 37 ГК РФ, которая по-прежнему устанавливает, что отказ от прав несовершеннолетнего осуществляется только с согласия органов опеки и попечительства. Совершение собственником сделки с жилым помещением, в котором проживает несовершеннолетний, обладающий правом пользования им, влечет отказ от права пользования несовершеннолетнего данным жилым помещением. Законодатель не внес никаких изменений в редакцию п. 2 ст. 37 ГК РФ. Эти две нормы взаимно исключают друг друга.