Основные гражданско-правовые сделки с квартирами

По каждому факту выявленного нарушения комиссией, включающей

представителей рабочей группы префектуры, муниципальной жилищной

инспекции и РЭУ при участии владельцев квартиры или его предста-вителя составляется акт и дается предписание об устранении нару-шения в 15-дневный срок. В случае невыполнения предписания дело передается в суд, а Департамент муниципального жилья должен в су-дебном порядке расторгнуть договор о передаче гражданам в собс-твенность занимаемых жилых помещений или договор купли-продажи жилья.

Следует отметить, что с юридической точки зрения данное рас-поряжение мэра далеко не безупречно, поскольку нарушает ч.1 ст.209 ГК РФ, в соответствии с которой собственник владеет, поль-зуется и распоряжается своей собственностью по своему усмотрению при условии, что не затрагиваются права других лиц. Поэтому, если офис, созданный в жилом помещении, не причиняет беспокойства со-седям, лишать собственника права собственности на жилое помещение вряд ли правомерно.

В настоящее время появилось много компаний, которые привле-кают средства частных лиц, обещая впоследствии предоставить им квартиры. Известно, что государство не способно обеспечить своих граждан относительно недорогим жильем, поэтому последние готовы поверить даже в весьма рискованные обещания. Развитию такого рода бизнеса способствует и то, что до сих пор в нашей стране не полу-чила распространение ипотека (залог недвижимости для получения кредита). Это вызвано, во-первых, отсутствием соответствующего законодательства, во-вторых, высоким уровнем инфляции, при кото-ром ипотечные кредиты теряют смысл. Ведь обычно они выдаются на срок от 10 до 40 лет под невысокий процент.

Предполагается, что Указ Президента “О жилищных кредитах” от 16 июня 1994г. поможет решению квартирных проблем. В соответствии с Указом очередникам гарантируется получение от государства ссуд на приобретение жилья. Эти ссуды могут составлять от 5 до 70% его стоимости.

Договор купли-продажи_0

Под куплей-продажей действующее законодательство понимает

договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать

имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него опреде-ленную денежную сумму (ст. 237 ГК РФ).

Сам договор купли-продажи не устанавливает права собствен-ности покупателя на проданное ему имущество. Вопрос о моменте пе-рехода права собственности разрешается ст. 223 ГК РФ, устанав ли-вающей, что право собственности приобретателя возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собс-твенности возникает с момента регистрации.

_ш+_0 В связи с особенностями квартир как объектов гражданских правоотношений для них установлен особый порядок оформления дого-вора купли-продажи. По аналогии со ст. 239 ГК РСФСР (купля-прода-жа жилого дома) договор считается заключенным после того, как оформление договора прошло две стадии:

а) нотариальное удостоверение;

б) последующую регистрацию соответствующим органом исполни-

тельной власти. При нотариальном удостоверении договора куп-ли-продажи квартиры нотариус проверяет принадлежность квартиры лицу, его отчуждающему и дееспособность сторон, подлинность их подписей. Удостоверение договора нотариальной конторой еще не влечет за собой передачи права собственности. До регистрации но-тариально удостоверенного договора между сторонами существуют лишь обязательственные отношения. Если одна из сторон отказывает-ся от договора до его регистрации, то дальнейшие взаимоотношения сторон определяются их новым соглашением или судом. _ш-_0 Если договор не зарегистрирован и стороны договорились об его аннулировании, то достаточно заявления сторон в нотариальную контору. Нотариус в этом случае делает соответствующую надпись на первом и втором экземплярах договора и отметку об этом в реестре. После же регистрации договор не может быть аннулирован, а стороны должны заключить новый договор о расторжении этого договора и урегулировании своих отношений.